Nicht alles ist sofort absetzbar

Eine selbst bewohnte Immobilie kann eine Ergänzung zur Altersvorsorge sein. Aber auch mit einer vermieteten Eigentumswohnung lässt sich gut vorsorgen. Doch wie sieht es mit der steuerlichen Behandlung aus? Die Mieteinnahmen einschließlich Betriebskostenzahlungen des Mieters sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Als Werbungskosten können alle laufenden Kosten geltend gemacht werden, wie Grundsteuern, Gebäudeversicherungen, Schuldzinsen für den Kredit, Kosten für Heizung, Wasser, Strom usw.

Anders verhält es sich mit den Anschaffungskosten der Immobilie. Diese sind in der Regel über die gewöhnliche Nutzungsdauer von 50 Jahren abzuschreiben. Das gilt auch für Kosten, die notwendig sind, um eine Immobilie erstmals nutzbar zu machen, bei baulichen Veränderungen, die zu einer Erweiterung der Nutzfläche führen, wie der Ausbau eines Dachbodens und bei wesentlichen Verbesserungen durch umfangreiche Sanierungen. Hierfür müssen jedoch zumindest drei der zentralen Merkmale einer Immobilie im zeitlichen Zusammenhang verbessert werden.

Zentrale Merkmale einer Immobilie

• Heizungsanlage
• Sanitäranlage
• Elektroinstallation sowie
• Fenster

Aber auch Instandsetzungen und Modernisierungen kann das Finanzamt als abzuschreibende Anschaffungskosten beurteilen. Dies ist der Fall bei allen baulichen Maßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung der Immobilie anfallen und die insgesamt 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat diese gesetzliche Regelung jüngst konkretisiert. Er urteilte, dass in den ersten drei Jahren pauschal alle baulichen Maßnahmen einzubeziehen sind.

Unter die 15-%-Grenze fallen daher auch

• Schönheitsreparaturen
• Aufwendungen für wesentliche Verbesserungen
• Kosten zur (Wieder-)Herstellung der Vermietbarkeit der Immobilie.

Ausgenommen sind lediglich jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Vermieter sollten deshalb in den ersten drei Jahren gut abwägen und Bauvorhaben, wenn möglich, auf einen späteren Zeitpunkt verlegen. Wer vorhat, eine Schrottimmobilie zu erwerben und vor der Vermietung zu sanieren, der sollte sich darüber im Klaren sein, dass geringe Anschaffungskosten der Immobilie in Verbindung mit umfassenden Baumaßnahmen schnell zum Überschreiten der 15-%-Grenze führen, so dass die Baukosten ebenfalls über 50 Jahre abgeschrieben werden müssen.

Hinweis

Unklar ist derzeit noch, ob das Urteil des BFH auch für die Beseitigung von Schäden gilt, die nach der Anschaffung entstanden sind, wenn ein Mieter die Immobilie beispielsweise mutwillig beschädigt. Hier sollte das Verfahren offen gehalten werden, bis die obersten Bundesfinanzrichter dazu entscheiden.

Mit haushaltsnahen Dienstleistungen und Beschäftigungsverhältnissen lässt sich einiges an Steuern sparen. Die Steuerermäßigung je Haushalt beträgt 20 % der Aufwendungen, aber maximal

• 510 Euro (Aufwendungen bis zu 2.550 Euro) für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse von geringfügig beschäftigten Haushaltshilfen (Mini-Jobber);
• 4.000 Euro (Aufwendungen bis zu 20.000 Euro) für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse von sozialversicherungspflichtig beschäftigten Haushaltshilfen sowie für Pflege-, Betreuungs- und Dienstleistungen auf Rechnung;
• 1.200 Euro (Aufwendungen bis zu 6.000 Euro) für Handwerkerleistungen auf Rechnung.

Haushaltsnahe Dienstleistung

Bei haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen, wie der Beschäftigung einer Haushaltshilfe oder eines Hausmeisters etc., sind der Bruttolohn sowie die Sozialversicherungsbeiträge ansetzbar. Ist die Haushaltshilfe oder der Gärtner selbständig und schreibt Rechnungen, sind nur die Arbeitskosten ansetzbar. Auslagen für Besorgungen oder Verbrauchsmaterialien sind nicht begünstigt.

Handwerkerleistungen

Bei Handwerkerleistungen sind Arbeits- und Fahrtkosten begünstigt, die im unmittelbaren Zusammenhang mit einer selbst genutzten Wohnung ausgeführt werden. Materialkosten finden keine Berücksichtigung. Begünstigt sind Schönheitsreparaturen, Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, jedoch keine Neubauten. Mieter und Wohnungseigentümer können auch die in der Betriebskostenabrechnung oder der Bescheinigung des Verwalters gesondert ausgewiesenen Dienst- oder Handwerkerleistungen in ihrer Steuererklärung ansetzen.

Neue Rechtsprechung zugunsten des Steuerzahlers

Das Bundesfinanzministerium hat zwischenzeitlich die neuere Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs anerkannt: Winterdienst, Hausanschlusskosten, Prüf- und Messleistungen von Schornsteinfegern sowie die Betreuung von Haustieren können angesetzt werden. Voraussetzung ist jedoch, dass die Tätigkeiten im räumlichfunktionalen Zusammenhang mit dem Haushalt erbracht werden.

Barzahlung ist nicht erlaubt

Anerkannt werden die steuerlich ansetzbaren Kosten nur, wenn sie mit Rechnungen nachgewiesen werden und die Bezahlung auf das Konto des Leistungserbringers erfolgt ist. Darüber hinaus sind die Kosten nur begünstigt, wenn sie nicht als Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht wurden und sofern es sich nicht um Werbungskosten oder Betriebsausgaben handelt.

Im Folgenden erhalten Sie eine Übersicht über anerkannte Berufskleidung. Sollten Ihr Beruf bislang nicht aufgeführt sein, sprechen Sie uns gerne persönlich an.